Bli kund Annonsera
tisdag 26 januari 2021
Mitt i juridiken
Mitt i juridiken
Läs direkt!
Publicerad: 5 oktober 2009,

Hur kan en köpare av gammal industrimark skydda sig mot att bli skyldig att stå för kostnaderna för sanering av föroreningsskador trots att köparen inte på något sätt bidragit till dessa?

Hans L. Bergqvist, Advokat och partner på Advokatfirman Delphi svarar.
Hans Bergqvist Advokat/Partner Advokatfirman Delphi

VERKTYG

»
Skriv ut
»
Tipsa en vän

Ansvaret för föroreningsskador regleras i 10 kapitlet miljöbalken (MB). Primärt är den ansvarig som bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som har bidragit till en föroreningsskada, det s.k. verksamhetsutövaransvaret.

I 3 § förskrivs att om det inte finns någon verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta avhjälpande av en föroreningsskada är var och en som förvärvat fastigheten ansvarig, om förvärvaren vid förvärvet kände till föroreningen eller då borde ha upptäckt den. Enligt över-gångsbestämmelserna till miljöbalken är förevarande bestämmelse inte tillämplig på förvärv som skett före miljöbalkens ikraftträdande, vilket var den 1 januari 1999.

Ansvaret för föroreningsskador enligt 10 kap MB är ett offentligrättsligt ansvar, d v s ett ansvar gentemot det allmänna. Ansvaret enligt 3 § träffar alla som köpt en förorenad fastighet efter den 31 december 1998. Finns flera led av köpare är dessa gentemot det allmänna solidariskt ansvariga, d v s myndigheterna kan aktualisera ett ansvar mot såväl nuvarande som tidigare fastighetsägare, förutsatt alltså, att dennes förvärv skedde efter den 31 december 1998. Ansvaret kan följaktligen inte heller avtalas bort eller inskränkas gentemot det allmänna i avtal parterna emellan.  Däremot kan parterna givetvis i avtal reglera hur ett sådant ansvar skall fördelas dem emellan, om det aktualiseras.

Det kan i sammanhanget också noteras att en fastighetsförvärvare även kan få ett ”verksamhetsutövaransvar” om han genom t ex grävnings- och schaktningsarbeten på en förorenad fastighet bidrar till att föroreningarna sprids. Dessutom kan en godtroende fastighetsförvärvare, som inte heller varit verksamhetsutövare och alltså är fri från ansvar, ändå förpliktas att i skälig utsträckning svara för kostnader som motsvaras av den värdeökning på fastigheten som avhjälpande åtgärder medför.

Hur skyddar man sig då som fastighetsköpare? Först kan noteras att om fastigheten ägs av ett bolag som i sin tur förvärvat fastigheten före den 1 januari 1999, ak¬tualiseras inte fastighetsägaransvaret enligt 3 § om bolaget förvärvas i stället för själva fastigheten.

Vidare är ansvaret enligt 3 § subsidiärt i förhållande till verksamhetsutövaransvaret i 2 §, d v s det aktualiseras endast om det inte finns någon ansvarig verksamhetsutövare.  Ansvaret enligt 3 § träffar också endast ondtroende köpare (vid förvärvet kände till föroreningen eller borde ha upptäckt den). En fastighetsköpare bör således förvissa sig om vad det är han köper genom att genomföra en miljöjuridisk och -teknisk underökning av fastigheten. En sådan kan bl a innefatta uppgifter om tidigare ägare och verksamheter, om tidigare verksamhetsutövare finns kvar och är solventa för ett aktualiserat ansvar, slag och omfattning av föroreningar, risk för spridning, saneringsbehov och alternativa åtgärder samt kostnader.

Den information köparen på så sätt får fram kan givetvis också användas som argument för pris och garantier i köpeförhandlingarna. Det skall då framhållas att det enligt 10 kap 11 § MB åligger den som äger eller brukar en fastighet att genast underrätta tillsynsmyndigheten om det upptäcks en förorening på fastigheten som kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Underrättelseskyldigheten är straffsanktionerad. Den information som kommer fram under en för-säljningsprocess kan alltså aktualisera krav på utredning och saneringsåtgärder, vilket f.ö. varit lagstiftarens syfte.

Som ovan sagts kan givetvis säljare och köpare i köpeavtalet eller annan handling reglera hur ett eventuellt ansvar gentemot det allmänna skall fördelas dem emellan. I de fall förekomst av föroreningar är kända kan i allmänhet kostnader för utredningar och saneringsåtgärder, om sådana skulle aktualiseras, beräknas i någon mån. En köpare kan emellertid aldrig vara säker på att säljaren finns kvar eller är solvent den dag ett ansvar aktualiseras. Ansvarsfördelningen bör därför så långt möjligt beaktas redan under förhandlingarna om köpeskillingens storlek. Någon form av säkerhet, t ex innehållande av viss del av köpeskillingen under avtalad garantitid, bankgaranti eller andra typer av säkerheter och försäkringslösningar, förekommer också. Kruxet i detta sammanhang är emellertid att de garantier en säljare är villig att ställa i köpeavtalet regelmässigt avser en begränsad tid medan ansvaret enligt 10 kap MB är evigt.

Parterna kan givetvis också komma överens om att säljaren före köpet sanerar fastigheten, vilket då måste ske efter samråd med tillsynsmyndigheten. Men även om en fastighet är eller blir sanerad är man som ägare eller köpare inte fredad mot återkommande krav på utredning eller åtgärder från det allmännas sida i framtiden.

Sammanfattningsvis kan bästa skydd således sägas vara kunskap, riskbedömning samt fördelning och reglering av förekommande risk köpare och säljare emellan.  

 

Hans L. Bergqvist

 

                                                               

Lindahl legal rådgivare till Lindbäcks

Northvolts etablering av en stor batterifabrik i Skellefteå medför behov av att bygga fler bostäder, enligt kommunens beräkningar är behovet cirka 5.000 bostäder fram till 2025.

54 nya advokater

Styrelsen för Sveriges advokatsamfund antog 54 nya ledamöter vid sitt sammanträde den 22 januari.

Två nya domarutnämningar

Regeringen har den 21 januari utnämnt Johan Sanner att vara lagman i Uddevalla tingsrätt och Marie Gerrevall att vara chefsrådman i Vänersborgs tingsrätt.

Foto Inbj

Ett år med snabbare lagföring i brottmål

Stockholms tingsrätt har sedan januari 2020 varit med i försöksprojektet ”Snabbare lagföring” i brottmål. Nu byggs försöksverksamheten ut över hela landet.

Två nya professorer i Stockholm

Den 14 januari 2021 befordrades Eleonora Rosati till professor i immaterialrätt och Karin Åhman till professor i statsrätt vid Juridiska institutionen, Stockholms universitet.

MSA öppnar kontor i Singapore

Den 1 januari öppnade Mannheimer Swartling sitt nya kontor i Singapore.

Byråerna som klienterna rankar högst

Roschier, MAQS, Fylgia och Crusner är vinnare i branschundersökningen Årets  advokatbyrå 2020. 

"Snabbare lagföring" över hela landet

Försöksverksamheten med snabbare lagföring har halverat tiden från polisingripande till avgörande för vissa brott. Inom verksamheten samarbetar flera myndigheter. Nu har den byggts ut över landet.

Foto Vitaliy Pakhnyushchyy

Nya domare

Regeringen har den 14 januari utnämnt fyra domare.

Nya delägare i Lindahl

Två advokater ansluter till byråns kontor i Stockholm som nya delägare.

Ett framgångsrikt år för "snabbare lagföring"

Satsningen på en snabbare lagföring har minskat tiden mellan brott och avgörande. Försöksverksamheten finns nu i tingsrätter över hela landet.

RÅ föreslår böter för pandemibrott

Riksåklagaren föreslår att överträdelser av vissa föreskrifter som kan komma att meddelas enligt den tillfälliga covid-19-lagen ska ge 2.000 kronor i böter vid ordningsbot som utfärdas av polisen.

Ny e-tjänst för digitala handlingar

Den som är part i ett mål i Sveriges Domstolar kan digitalt signera och lämna in handlingar till domstolar och nämnder. Även advokat eller ombud kan företräda dina klienter om du har fullmakt.

Wistrand utser ny delägare

Wistrand Advokatbyrå har utsett Carl Näsholm vid Stockholmskontoret till delägare från och med den 1 januari.

Sju nya delägare i MSA

Mannheimer Swartling har utsett sju nya delägare.

Datainspektionen byter namn

Datainspektionen inrättades som myndighet 1973 och byter nu namn till Integritetsskyddsmyndigheten.

Ny påföljd för unga

Den 1 januari trädde en ny påföljd, ungdomsövervakning, ikraft för unga lagöverträdare som begår allvarliga brott.

Två nya delägare i Eversheds Sutherland

Eversheds Sutherland har utsett Linda Kempe och Jan Österman till delägare.

Granskning av brottsbekämpande myndigheter

Datainspektionen har undersökt vilken förmåga brottsbekämpande myndigheter har att hantera personuppgiftsincidenter och konstarerar att det finns en god beredskap.

Synch och Westermark Anjou går ihop

Advokatbyråerna Synch och Westermark Anjou går samman under varumärket Synch. Fokus kommer även fortsättningsvis att ligga på tech och digital business.

Ny delägare i Setterwalls

Jon Ericsson blir ny delägare i Setterwalls den 1 januari 2021.

MAQS rekryterar bolagsjurist

Jan Svedjebrant ansluter till MAQS Advokatbyrå som strategisk rådgivare.

Norburg & Scherp får ny delägare

Advokat Anina Liebkind ansluter som delägare i Norburg & Scherp Advokatbyrå den 1 februari 2021.

Jag vill ha daglig bevakning av juridiska
nyheter från InfoTorg Juridik.
 
E-post: 
 
 
 
OBS! Om du loggar in kan du lägga upp ett
personligt urval för ditt Nyhetsbrev.
 
Logga in och lägg upp ett Nyhetsbrev.




 
» Logga in automatiskt