Bli kund Annonsera
fredag 23 oktober 2020
Mitt i juridiken
Mitt i juridiken
Läs direkt!
Publicerad: 5 oktober 2009,

Hur kan en köpare av gammal industrimark skydda sig mot att bli skyldig att stå för kostnaderna för sanering av föroreningsskador trots att köparen inte på något sätt bidragit till dessa?

Hans L. Bergqvist, Advokat och partner på Advokatfirman Delphi svarar.
Hans Bergqvist Advokat/Partner Advokatfirman Delphi

VERKTYG

»
Skriv ut
»
Tipsa en vän

Ansvaret för föroreningsskador regleras i 10 kapitlet miljöbalken (MB). Primärt är den ansvarig som bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som har bidragit till en föroreningsskada, det s.k. verksamhetsutövaransvaret.

I 3 § förskrivs att om det inte finns någon verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta avhjälpande av en föroreningsskada är var och en som förvärvat fastigheten ansvarig, om förvärvaren vid förvärvet kände till föroreningen eller då borde ha upptäckt den. Enligt över-gångsbestämmelserna till miljöbalken är förevarande bestämmelse inte tillämplig på förvärv som skett före miljöbalkens ikraftträdande, vilket var den 1 januari 1999.

Ansvaret för föroreningsskador enligt 10 kap MB är ett offentligrättsligt ansvar, d v s ett ansvar gentemot det allmänna. Ansvaret enligt 3 § träffar alla som köpt en förorenad fastighet efter den 31 december 1998. Finns flera led av köpare är dessa gentemot det allmänna solidariskt ansvariga, d v s myndigheterna kan aktualisera ett ansvar mot såväl nuvarande som tidigare fastighetsägare, förutsatt alltså, att dennes förvärv skedde efter den 31 december 1998. Ansvaret kan följaktligen inte heller avtalas bort eller inskränkas gentemot det allmänna i avtal parterna emellan.  Däremot kan parterna givetvis i avtal reglera hur ett sådant ansvar skall fördelas dem emellan, om det aktualiseras.

Det kan i sammanhanget också noteras att en fastighetsförvärvare även kan få ett ”verksamhetsutövaransvar” om han genom t ex grävnings- och schaktningsarbeten på en förorenad fastighet bidrar till att föroreningarna sprids. Dessutom kan en godtroende fastighetsförvärvare, som inte heller varit verksamhetsutövare och alltså är fri från ansvar, ändå förpliktas att i skälig utsträckning svara för kostnader som motsvaras av den värdeökning på fastigheten som avhjälpande åtgärder medför.

Hur skyddar man sig då som fastighetsköpare? Först kan noteras att om fastigheten ägs av ett bolag som i sin tur förvärvat fastigheten före den 1 januari 1999, ak¬tualiseras inte fastighetsägaransvaret enligt 3 § om bolaget förvärvas i stället för själva fastigheten.

Vidare är ansvaret enligt 3 § subsidiärt i förhållande till verksamhetsutövaransvaret i 2 §, d v s det aktualiseras endast om det inte finns någon ansvarig verksamhetsutövare.  Ansvaret enligt 3 § träffar också endast ondtroende köpare (vid förvärvet kände till föroreningen eller borde ha upptäckt den). En fastighetsköpare bör således förvissa sig om vad det är han köper genom att genomföra en miljöjuridisk och -teknisk underökning av fastigheten. En sådan kan bl a innefatta uppgifter om tidigare ägare och verksamheter, om tidigare verksamhetsutövare finns kvar och är solventa för ett aktualiserat ansvar, slag och omfattning av föroreningar, risk för spridning, saneringsbehov och alternativa åtgärder samt kostnader.

Den information köparen på så sätt får fram kan givetvis också användas som argument för pris och garantier i köpeförhandlingarna. Det skall då framhållas att det enligt 10 kap 11 § MB åligger den som äger eller brukar en fastighet att genast underrätta tillsynsmyndigheten om det upptäcks en förorening på fastigheten som kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Underrättelseskyldigheten är straffsanktionerad. Den information som kommer fram under en för-säljningsprocess kan alltså aktualisera krav på utredning och saneringsåtgärder, vilket f.ö. varit lagstiftarens syfte.

Som ovan sagts kan givetvis säljare och köpare i köpeavtalet eller annan handling reglera hur ett eventuellt ansvar gentemot det allmänna skall fördelas dem emellan. I de fall förekomst av föroreningar är kända kan i allmänhet kostnader för utredningar och saneringsåtgärder, om sådana skulle aktualiseras, beräknas i någon mån. En köpare kan emellertid aldrig vara säker på att säljaren finns kvar eller är solvent den dag ett ansvar aktualiseras. Ansvarsfördelningen bör därför så långt möjligt beaktas redan under förhandlingarna om köpeskillingens storlek. Någon form av säkerhet, t ex innehållande av viss del av köpeskillingen under avtalad garantitid, bankgaranti eller andra typer av säkerheter och försäkringslösningar, förekommer också. Kruxet i detta sammanhang är emellertid att de garantier en säljare är villig att ställa i köpeavtalet regelmässigt avser en begränsad tid medan ansvaret enligt 10 kap MB är evigt.

Parterna kan givetvis också komma överens om att säljaren före köpet sanerar fastigheten, vilket då måste ske efter samråd med tillsynsmyndigheten. Men även om en fastighet är eller blir sanerad är man som ägare eller köpare inte fredad mot återkommande krav på utredning eller åtgärder från det allmännas sida i framtiden.

Sammanfattningsvis kan bästa skydd således sägas vara kunskap, riskbedömning samt fördelning och reglering av förekommande risk köpare och säljare emellan.  

 

Hans L. Bergqvist

 

                                                               

Ny delägare i Baker McKenzie

Erik Forsin ansluter som delägare i Baker McKenzie, och gruppen dispute reoslution, och kommer närmast från DLA Piper.

HD:s webbplats på engelska

Nu finns Högsta domstolens webbplats även i engelsk översättning, i syfte att göra den tillgänglig för internationella intressenter.

Nya domarutnämningar

Regeringen har den 14 oktober utnämnt fyra rådmän.

Ny vägledning ska stärka barns rättigheter

I år blev barnkonventionen lag i Sverige och för att stärka barns rättigheter på nätet har Barnombudsmannen, Statens medieråd och Datainspektionen gemensamt tagit fram en vägledning för aktörer som ansvarar för sociala medier, spel och andra digitala miljöer.

Systrar driver byrå

År 2010 startades Krzymowski Juristbyrå av tre systrar. Efter att de utsetts till ledamöter av samfundet har juristbyrån övergått till Krzymowski Advokater.

Foto Inbj

Nya domare

Regeringen har den 8 oktober utnämnt två hovrättsråd, sex rådmän och ett hyresråd.

Foto Claes Leandersson/Domstolsverket

Ökat förtroende för domstolarna

Svenska folkets förtroende för Sveriges Domstolar fortsätter att öka. Det visar den senaste Nationella trygghetsundersökningen från Brå.

Nya advokater

Styrelsen för Sveriges advokatsamfund antog 35 nya ledamöter vid sitt senaste möte.

Foto © Elnur

Pakistansk advokat får juristpris

Den pakistanska advokaten och medborgarrättsaktivisten Hina Jilani tilldelas Stockholm Human Rights Award 2020.

Datainspektionen blir Integritetsskydds- myndigheten

Den 1 januari byter Datainspektionen namn och blir Integritetsskyddsmyndigheten, IMY.

Ny GD för Domstolsverket

Thomas Rolén tillträder som ny generaldirektör för Domstolsverket.

Nya domare

Regeringen har den 17 september utnämnt två rådmän och två tekniska råd.

Nya lokaler för Eskilstuna tingsrätt

Nu inleds arbetet med att bygga om det gamla Myntverket till nya lokaler för Eskilstuna tingsrätt.

Åklagaruttalande om Palmemordet utreds

JO har beslutat att utreda ett antal rättssäkerhetsfrågor med anledning av pressträffen om Palmeutredningen som ägde rum i juni.

Foto © kzenon

Klargörande om personuppgifter

Europeiska dataskyddsstyrelsen har tagit fram en vägledning som klargör gränsdragningen mellan personuppgiftsansvariga och personuppgiftsbiträden och som tydliggör vilka följderna blir av att ha en av dessa roller.

Jag vill ha daglig bevakning av juridiska
nyheter från InfoTorg Juridik.
 
E-post: 
 
 
 
OBS! Om du loggar in kan du lägga upp ett
personligt urval för ditt Nyhetsbrev.
 
Logga in och lägg upp ett Nyhetsbrev.




 
» Logga in automatiskt