Bli kund Annonsera
måndag 20 september 2021
Mitt i juridiken
Mitt i juridiken
Läs direkt!
Publicerad: 5 oktober 2009,

Hur kan en köpare av gammal industrimark skydda sig mot att bli skyldig att stå för kostnaderna för sanering av föroreningsskador trots att köparen inte på något sätt bidragit till dessa?

Hans L. Bergqvist, Advokat och partner på Advokatfirman Delphi svarar.
Hans Bergqvist Advokat/Partner Advokatfirman Delphi

VERKTYG

»
Skriv ut
»
Tipsa en vän

Ansvaret för föroreningsskador regleras i 10 kapitlet miljöbalken (MB). Primärt är den ansvarig som bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som har bidragit till en föroreningsskada, det s.k. verksamhetsutövaransvaret.

I 3 § förskrivs att om det inte finns någon verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta avhjälpande av en föroreningsskada är var och en som förvärvat fastigheten ansvarig, om förvärvaren vid förvärvet kände till föroreningen eller då borde ha upptäckt den. Enligt över-gångsbestämmelserna till miljöbalken är förevarande bestämmelse inte tillämplig på förvärv som skett före miljöbalkens ikraftträdande, vilket var den 1 januari 1999.

Ansvaret för föroreningsskador enligt 10 kap MB är ett offentligrättsligt ansvar, d v s ett ansvar gentemot det allmänna. Ansvaret enligt 3 § träffar alla som köpt en förorenad fastighet efter den 31 december 1998. Finns flera led av köpare är dessa gentemot det allmänna solidariskt ansvariga, d v s myndigheterna kan aktualisera ett ansvar mot såväl nuvarande som tidigare fastighetsägare, förutsatt alltså, att dennes förvärv skedde efter den 31 december 1998. Ansvaret kan följaktligen inte heller avtalas bort eller inskränkas gentemot det allmänna i avtal parterna emellan.  Däremot kan parterna givetvis i avtal reglera hur ett sådant ansvar skall fördelas dem emellan, om det aktualiseras.

Det kan i sammanhanget också noteras att en fastighetsförvärvare även kan få ett ”verksamhetsutövaransvar” om han genom t ex grävnings- och schaktningsarbeten på en förorenad fastighet bidrar till att föroreningarna sprids. Dessutom kan en godtroende fastighetsförvärvare, som inte heller varit verksamhetsutövare och alltså är fri från ansvar, ändå förpliktas att i skälig utsträckning svara för kostnader som motsvaras av den värdeökning på fastigheten som avhjälpande åtgärder medför.

Hur skyddar man sig då som fastighetsköpare? Först kan noteras att om fastigheten ägs av ett bolag som i sin tur förvärvat fastigheten före den 1 januari 1999, ak¬tualiseras inte fastighetsägaransvaret enligt 3 § om bolaget förvärvas i stället för själva fastigheten.

Vidare är ansvaret enligt 3 § subsidiärt i förhållande till verksamhetsutövaransvaret i 2 §, d v s det aktualiseras endast om det inte finns någon ansvarig verksamhetsutövare.  Ansvaret enligt 3 § träffar också endast ondtroende köpare (vid förvärvet kände till föroreningen eller borde ha upptäckt den). En fastighetsköpare bör således förvissa sig om vad det är han köper genom att genomföra en miljöjuridisk och -teknisk underökning av fastigheten. En sådan kan bl a innefatta uppgifter om tidigare ägare och verksamheter, om tidigare verksamhetsutövare finns kvar och är solventa för ett aktualiserat ansvar, slag och omfattning av föroreningar, risk för spridning, saneringsbehov och alternativa åtgärder samt kostnader.

Den information köparen på så sätt får fram kan givetvis också användas som argument för pris och garantier i köpeförhandlingarna. Det skall då framhållas att det enligt 10 kap 11 § MB åligger den som äger eller brukar en fastighet att genast underrätta tillsynsmyndigheten om det upptäcks en förorening på fastigheten som kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Underrättelseskyldigheten är straffsanktionerad. Den information som kommer fram under en för-säljningsprocess kan alltså aktualisera krav på utredning och saneringsåtgärder, vilket f.ö. varit lagstiftarens syfte.

Som ovan sagts kan givetvis säljare och köpare i köpeavtalet eller annan handling reglera hur ett eventuellt ansvar gentemot det allmänna skall fördelas dem emellan. I de fall förekomst av föroreningar är kända kan i allmänhet kostnader för utredningar och saneringsåtgärder, om sådana skulle aktualiseras, beräknas i någon mån. En köpare kan emellertid aldrig vara säker på att säljaren finns kvar eller är solvent den dag ett ansvar aktualiseras. Ansvarsfördelningen bör därför så långt möjligt beaktas redan under förhandlingarna om köpeskillingens storlek. Någon form av säkerhet, t ex innehållande av viss del av köpeskillingen under avtalad garantitid, bankgaranti eller andra typer av säkerheter och försäkringslösningar, förekommer också. Kruxet i detta sammanhang är emellertid att de garantier en säljare är villig att ställa i köpeavtalet regelmässigt avser en begränsad tid medan ansvaret enligt 10 kap MB är evigt.

Parterna kan givetvis också komma överens om att säljaren före köpet sanerar fastigheten, vilket då måste ske efter samråd med tillsynsmyndigheten. Men även om en fastighet är eller blir sanerad är man som ägare eller köpare inte fredad mot återkommande krav på utredning eller åtgärder från det allmännas sida i framtiden.

Sammanfattningsvis kan bästa skydd således sägas vara kunskap, riskbedömning samt fördelning och reglering av förekommande risk köpare och säljare emellan.  

 

Hans L. Bergqvist

 

                                                               

Ny delägare till MAQS

Mikael Satama Granberg blev den 1 september ny delägare vid MAQS Advokatbyrå.

Två nya domare

Regeringen har den 16 september utnämnt en lagman och en chefsrådman.

Ökat anslag till domstolarna

I den nya budgetpropositionen tillförs Sveriges Domstolar 535 miljoner kronor för planeringsperioden 2022-2024 i ökade budgetramar.

Foto Micheal Erhardsson

Riksdagens öppnande

Tisdag den 14 september öppnar Sveriges riksdag och det utgör starten på riksmötet 2021/22.

Hovrätten sänder webbinarier

Hovrätten över Skåne och Blekinge fyller 200 år och bjuder på på åtta webbinarier tillsammans med tingsrätterna i regionen.

Nya domarutnämningar

Regeringen har den 9 september utnämnt en hovrättspresident, två rådmän och tre kammarrättsråd.

Norburg & Scherp rekryterar

Advokaten Helena Selander har anslutit till Norburg & Scherp Advokatbyrå.

Ny delägare i Lindahl

David Ackebo ansluter som delägare i Lindahl och kommer att utveckla verksamheten inom tvistlösning.

Foto Juergen Priewe

Ny domare

Regeringen har den 2 september utnämnt en ny chefsrådman.

Fler brottsmisstänkta unga än äldre

Brå-rapporten avser andel misstänkta för brott bland folkbokförda personer 15 år och äldre med inrikes respektive utrikes bakgrund. Störst andel brottsmisstänkta finns bland inrikesfödda med två utrikesfödda föräldrar.

Kompass nyrekryterar

Kompass Advokat rekryterar Artur Ogelid där han främst ska arbeta med försäkring och finansiell reglering.

Ny delägare till Fylgia

Advokaten Joakim Johansson går in som delägare i Fylgia med tillträde den 1 september. Han kommer närmast från Wistrands advokatbyrå.

300 miljoner satsas inom juridik

Kalmar kommun och Linnéuniversitetet satsar på att juridik ska bli ett utbildnings- och forskningsfält med bas i Kalmar.

InfoTorg - Juridik - Kommentar 6 kommentarer

Foto © tomloel

Nya domarutnämningar

Regeringen har utnämnt sex domare i tingsrätter och kammarrätt.

Ny Säpo-chef

Regeringen har utnämnt Charlotte von Essen till säkerhetspolischef och chef för Säkerhetspolisen.

Ny delägare i Cirio

Den 1 oktober rekryterar Cirio advokatbyrå Hanna Tilus som delägare. Hon kommer att arbeta med life science-bolag och IP-kapacitet.

92 nya advokater

Styrelsen för Sveriges advokatsamfund antog 92 nya ledamöter vid sitt sammanträde den 24 augusti. 47 advokater har lämnat samfundet.

Ny GD för Brottsoffer-myndigheten

Regeringen har utsett Anders Alenskär till generaldirektör för Brottsoffermyndigheten. Han tillträder sin tjänst den 1 november och kommer närmast från en tjänst som lagman vid Lycksele tingsrätt.

Jag vill ha daglig bevakning av juridiska
nyheter från InfoTorg Juridik.
 
E-post: 
 
 
 
OBS! Om du loggar in kan du lägga upp ett
personligt urval för ditt Nyhetsbrev.
 
Logga in och lägg upp ett Nyhetsbrev.




 
» Logga in automatiskt