Bli kund Annonsera
onsdag 6 juli 2022
Mitt i juridiken
Mitt i juridiken
Läs direkt!
Publicerad: 5 oktober 2009,

Hur kan en köpare av gammal industrimark skydda sig mot att bli skyldig att stå för kostnaderna för sanering av föroreningsskador trots att köparen inte på något sätt bidragit till dessa?

Hans L. Bergqvist, Advokat och partner på Advokatfirman Delphi svarar.
Hans Bergqvist Advokat/Partner Advokatfirman Delphi

VERKTYG

»
Tipsa en vän

Ansvaret för föroreningsskador regleras i 10 kapitlet miljöbalken (MB). Primärt är den ansvarig som bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som har bidragit till en föroreningsskada, det s.k. verksamhetsutövaransvaret.

I 3 § förskrivs att om det inte finns någon verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta avhjälpande av en föroreningsskada är var och en som förvärvat fastigheten ansvarig, om förvärvaren vid förvärvet kände till föroreningen eller då borde ha upptäckt den. Enligt över-gångsbestämmelserna till miljöbalken är förevarande bestämmelse inte tillämplig på förvärv som skett före miljöbalkens ikraftträdande, vilket var den 1 januari 1999.

Ansvaret för föroreningsskador enligt 10 kap MB är ett offentligrättsligt ansvar, d v s ett ansvar gentemot det allmänna. Ansvaret enligt 3 § träffar alla som köpt en förorenad fastighet efter den 31 december 1998. Finns flera led av köpare är dessa gentemot det allmänna solidariskt ansvariga, d v s myndigheterna kan aktualisera ett ansvar mot såväl nuvarande som tidigare fastighetsägare, förutsatt alltså, att dennes förvärv skedde efter den 31 december 1998. Ansvaret kan följaktligen inte heller avtalas bort eller inskränkas gentemot det allmänna i avtal parterna emellan.  Däremot kan parterna givetvis i avtal reglera hur ett sådant ansvar skall fördelas dem emellan, om det aktualiseras.

Det kan i sammanhanget också noteras att en fastighetsförvärvare även kan få ett ”verksamhetsutövaransvar” om han genom t ex grävnings- och schaktningsarbeten på en förorenad fastighet bidrar till att föroreningarna sprids. Dessutom kan en godtroende fastighetsförvärvare, som inte heller varit verksamhetsutövare och alltså är fri från ansvar, ändå förpliktas att i skälig utsträckning svara för kostnader som motsvaras av den värdeökning på fastigheten som avhjälpande åtgärder medför.

Hur skyddar man sig då som fastighetsköpare? Först kan noteras att om fastigheten ägs av ett bolag som i sin tur förvärvat fastigheten före den 1 januari 1999, ak¬tualiseras inte fastighetsägaransvaret enligt 3 § om bolaget förvärvas i stället för själva fastigheten.

Vidare är ansvaret enligt 3 § subsidiärt i förhållande till verksamhetsutövaransvaret i 2 §, d v s det aktualiseras endast om det inte finns någon ansvarig verksamhetsutövare.  Ansvaret enligt 3 § träffar också endast ondtroende köpare (vid förvärvet kände till föroreningen eller borde ha upptäckt den). En fastighetsköpare bör således förvissa sig om vad det är han köper genom att genomföra en miljöjuridisk och -teknisk underökning av fastigheten. En sådan kan bl a innefatta uppgifter om tidigare ägare och verksamheter, om tidigare verksamhetsutövare finns kvar och är solventa för ett aktualiserat ansvar, slag och omfattning av föroreningar, risk för spridning, saneringsbehov och alternativa åtgärder samt kostnader.

Den information köparen på så sätt får fram kan givetvis också användas som argument för pris och garantier i köpeförhandlingarna. Det skall då framhållas att det enligt 10 kap 11 § MB åligger den som äger eller brukar en fastighet att genast underrätta tillsynsmyndigheten om det upptäcks en förorening på fastigheten som kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Underrättelseskyldigheten är straffsanktionerad. Den information som kommer fram under en för-säljningsprocess kan alltså aktualisera krav på utredning och saneringsåtgärder, vilket f.ö. varit lagstiftarens syfte.

Som ovan sagts kan givetvis säljare och köpare i köpeavtalet eller annan handling reglera hur ett eventuellt ansvar gentemot det allmänna skall fördelas dem emellan. I de fall förekomst av föroreningar är kända kan i allmänhet kostnader för utredningar och saneringsåtgärder, om sådana skulle aktualiseras, beräknas i någon mån. En köpare kan emellertid aldrig vara säker på att säljaren finns kvar eller är solvent den dag ett ansvar aktualiseras. Ansvarsfördelningen bör därför så långt möjligt beaktas redan under förhandlingarna om köpeskillingens storlek. Någon form av säkerhet, t ex innehållande av viss del av köpeskillingen under avtalad garantitid, bankgaranti eller andra typer av säkerheter och försäkringslösningar, förekommer också. Kruxet i detta sammanhang är emellertid att de garantier en säljare är villig att ställa i köpeavtalet regelmässigt avser en begränsad tid medan ansvaret enligt 10 kap MB är evigt.

Parterna kan givetvis också komma överens om att säljaren före köpet sanerar fastigheten, vilket då måste ske efter samråd med tillsynsmyndigheten. Men även om en fastighet är eller blir sanerad är man som ägare eller köpare inte fredad mot återkommande krav på utredning eller åtgärder från det allmännas sida i framtiden.

Sammanfattningsvis kan bästa skydd således sägas vara kunskap, riskbedömning samt fördelning och reglering av förekommande risk köpare och säljare emellan.  

 

Hans L. Bergqvist

 

                                                               

Nya delägare i Vinge

Vinge har utsett två nya delägare och sex nya counsels.

Ny prefekt på Juridiska institutionen i Uppsala

Den 1 juli 2022 tillträdde Vladimir Bastidas, docent i europarätt, som ny prefekt för Juridiska institutionen vid Uppsala universitet. Han efterträder professorn i civilrätt, Bengt Domeij, som innehaft tjänsten i tre år.

Ny delägare i Baker McKenzie

Advokaten Stefan Balazs inträder som delägare i Baker McKenzie.

Nya lagar och förordningar inför halvårsskiftet

Regeringskansliet publicerar en skrift om ett antal av de nya lagar och förordningar som träder i kraft vid halvårsskiftet 2022.

Polisen måste bli bättre på att gallra

Integritetsskyddsmyndigheten har granskat polisens misstankeregister och konstaterar att polisen måste bli bättre på att gallra uppgifter som inte längre får finnas kvar i registret.

Roschier nyanställer

Advokat Emma Johansson ansluter till Roschiers konkurrensrättsteam i Stockholm.

Nya domarutnämningar

Regeringen har den 22 juni utnämnt fem nya domare.

Foto Andrey Popov

Nya domare

Fredagen den 16 juni utnämnde regeringen elva nya domare.

Advokater åtalas

Två advokater, som utelöts ur Advokat-samfundet i juni förra året, åtalas för brott som de misstänks ha begått under tiden de var advokater. En av männen åtalas för bland annat förberedelse till mord.

InfoTorg - Juridik - Kommentar 1 kommentar

Foto Mikhail Kokhanchikov

Advokatsamfundets journalistpris

Jens Littorin tilldelas Advokatsamfundets journalistpris för sin bevakning av matchfixning inom svensk idrott.

40 nya advokater

Advokatsamfundet har antagit 40 ledamöter och 14 ledamöter har lämnat samfundet.

IMY inleder tillsyn av apotekskedjor

Integritetsskyddsmyndigheten ska utreda incidenter där personuppgifter har överförts från tre apoteks webbshopar till Facebook.

Ny domstolsbyggnad i Vänersborg

Domstolsverket har genomfört en upphandling av en ny domstolsbyggnad för tingsrätten samt mark- och miljödomstolen i Vänersborg.

38 nya advokater

Advokatsamfundet har antagit 38 ledamöter och 18 ledamöter har lämnat samfundet.

Ny COO på DLA Piper

Advokatbyrån DLA Piper har rekryterat Anders Fernström till rollen som chief operating officer i Stockholm.

IMY publicerar vägledning för politiska aktörer

Integritetsskyddsmyndigheten har tagit fram en vägledning för politiska aktörer som beskriver hur dessa bör följa och tillämpa dataskyddsförordningen i samband med valkampanjer.

Nya riktlinjer om sanktionsavgifter och ansiktsigenkänning

Europeiska dataskyddsstyrelsen har antagit två nya riktlinjer om beräkning av sanktionsavgifter och brottsbekämpande myndigheters användning av ansiktsigenkänning.

IMY granskar Klarna

Integritetsskyddsmyndigheten har tagit emot ett antal klagomål från bland annat Tyskland och Finland mot Klarnas Checkout-tjänst och har nu därför inlett en tillsyn av bolaget.

Magnusson rekryterar

Advokat Ulf Djurberg lämnar Setterwalls och ansluter till Magnusson.

Ny delägare på Lindskog Malmström

Advokaten Erik Öhrskog har inträtt som ny delägare på Lindskog Malmström Advokatbyrå.

Jag vill ha daglig bevakning av juridiska
nyheter från InfoTorg Juridik.
 
E-post: 
 
 
 
OBS! Om du loggar in kan du lägga upp ett
personligt urval för ditt Nyhetsbrev.
 
Logga in och lägg upp ett Nyhetsbrev.




 
» Logga in automatiskt