Bli kund Annonsera
fredag 9 december 2022
Mitt i juridiken
Mitt i juridiken
Läs direkt!
Publicerad: 5 oktober 2009,

Hur kan en köpare av gammal industrimark skydda sig mot att bli skyldig att stå för kostnaderna för sanering av föroreningsskador trots att köparen inte på något sätt bidragit till dessa?

Hans L. Bergqvist, Advokat och partner på Advokatfirman Delphi svarar.
Hans Bergqvist Advokat/Partner Advokatfirman Delphi

VERKTYG

»
Tipsa en vän

Ansvaret för föroreningsskador regleras i 10 kapitlet miljöbalken (MB). Primärt är den ansvarig som bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som har bidragit till en föroreningsskada, det s.k. verksamhetsutövaransvaret.

I 3 § förskrivs att om det inte finns någon verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta avhjälpande av en föroreningsskada är var och en som förvärvat fastigheten ansvarig, om förvärvaren vid förvärvet kände till föroreningen eller då borde ha upptäckt den. Enligt över-gångsbestämmelserna till miljöbalken är förevarande bestämmelse inte tillämplig på förvärv som skett före miljöbalkens ikraftträdande, vilket var den 1 januari 1999.

Ansvaret för föroreningsskador enligt 10 kap MB är ett offentligrättsligt ansvar, d v s ett ansvar gentemot det allmänna. Ansvaret enligt 3 § träffar alla som köpt en förorenad fastighet efter den 31 december 1998. Finns flera led av köpare är dessa gentemot det allmänna solidariskt ansvariga, d v s myndigheterna kan aktualisera ett ansvar mot såväl nuvarande som tidigare fastighetsägare, förutsatt alltså, att dennes förvärv skedde efter den 31 december 1998. Ansvaret kan följaktligen inte heller avtalas bort eller inskränkas gentemot det allmänna i avtal parterna emellan.  Däremot kan parterna givetvis i avtal reglera hur ett sådant ansvar skall fördelas dem emellan, om det aktualiseras.

Det kan i sammanhanget också noteras att en fastighetsförvärvare även kan få ett ”verksamhetsutövaransvar” om han genom t ex grävnings- och schaktningsarbeten på en förorenad fastighet bidrar till att föroreningarna sprids. Dessutom kan en godtroende fastighetsförvärvare, som inte heller varit verksamhetsutövare och alltså är fri från ansvar, ändå förpliktas att i skälig utsträckning svara för kostnader som motsvaras av den värdeökning på fastigheten som avhjälpande åtgärder medför.

Hur skyddar man sig då som fastighetsköpare? Först kan noteras att om fastigheten ägs av ett bolag som i sin tur förvärvat fastigheten före den 1 januari 1999, ak¬tualiseras inte fastighetsägaransvaret enligt 3 § om bolaget förvärvas i stället för själva fastigheten.

Vidare är ansvaret enligt 3 § subsidiärt i förhållande till verksamhetsutövaransvaret i 2 §, d v s det aktualiseras endast om det inte finns någon ansvarig verksamhetsutövare.  Ansvaret enligt 3 § träffar också endast ondtroende köpare (vid förvärvet kände till föroreningen eller borde ha upptäckt den). En fastighetsköpare bör således förvissa sig om vad det är han köper genom att genomföra en miljöjuridisk och -teknisk underökning av fastigheten. En sådan kan bl a innefatta uppgifter om tidigare ägare och verksamheter, om tidigare verksamhetsutövare finns kvar och är solventa för ett aktualiserat ansvar, slag och omfattning av föroreningar, risk för spridning, saneringsbehov och alternativa åtgärder samt kostnader.

Den information köparen på så sätt får fram kan givetvis också användas som argument för pris och garantier i köpeförhandlingarna. Det skall då framhållas att det enligt 10 kap 11 § MB åligger den som äger eller brukar en fastighet att genast underrätta tillsynsmyndigheten om det upptäcks en förorening på fastigheten som kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Underrättelseskyldigheten är straffsanktionerad. Den information som kommer fram under en för-säljningsprocess kan alltså aktualisera krav på utredning och saneringsåtgärder, vilket f.ö. varit lagstiftarens syfte.

Som ovan sagts kan givetvis säljare och köpare i köpeavtalet eller annan handling reglera hur ett eventuellt ansvar gentemot det allmänna skall fördelas dem emellan. I de fall förekomst av föroreningar är kända kan i allmänhet kostnader för utredningar och saneringsåtgärder, om sådana skulle aktualiseras, beräknas i någon mån. En köpare kan emellertid aldrig vara säker på att säljaren finns kvar eller är solvent den dag ett ansvar aktualiseras. Ansvarsfördelningen bör därför så långt möjligt beaktas redan under förhandlingarna om köpeskillingens storlek. Någon form av säkerhet, t ex innehållande av viss del av köpeskillingen under avtalad garantitid, bankgaranti eller andra typer av säkerheter och försäkringslösningar, förekommer också. Kruxet i detta sammanhang är emellertid att de garantier en säljare är villig att ställa i köpeavtalet regelmässigt avser en begränsad tid medan ansvaret enligt 10 kap MB är evigt.

Parterna kan givetvis också komma överens om att säljaren före köpet sanerar fastigheten, vilket då måste ske efter samråd med tillsynsmyndigheten. Men även om en fastighet är eller blir sanerad är man som ägare eller köpare inte fredad mot återkommande krav på utredning eller åtgärder från det allmännas sida i framtiden.

Sammanfattningsvis kan bästa skydd således sägas vara kunskap, riskbedömning samt fördelning och reglering av förekommande risk köpare och säljare emellan.  

 

Hans L. Bergqvist

 

                                                               

Medieseminarium om cyberkriminalitet

Åklagarmyndigheten har hållit ett medieseminarium om cyberkriminalitet där kammaråklagarna Annika Wennerström och Tove Kullberg samt kriminalinspektör Björn Eriksson delat med sig av sina erfarenheter av cyberkriminalitet, digital bevisning och kryptovaluta.

Svea hovrätt söker ny president

Efter att Anders Perklev föreslagits bli nytt justitieråd i Högsta domstolen utlyser nu Domstolsverket tjänsten som president i Svea hovrätt.

Många nya domare

Regeringen har utnämnt 22 nya domare.

Åtal för vållande till fyraårings död

Åtal väcks nu mot tre personer för vållande till annans död i ett oaktsamhetsbrott där en fyraårig pojke mist livet när han tagit sig ut från sin förskola, klättrat över ett staket och drunknat i en pool.

Trakasserier och hot mot statsanställda

Att anställda trakasseras och hotas är ett omfattande problem vid många statliga myndigheter, visar Riksrevisionens granskning.

Brottsbekämpande myndigheter får ta del av fler uppgifter

Brottsbekämpande myndigheter ska få bättre tillgång till aktuella inkomstuppgifter hos Skatteverket i syfte att effektivare kunna kartlägga misstänkta personers ekonomi och hitta tillgångar att förverka.

Beslut om snabbare lagföring av brott

Riksdagen har beslutat om lagändringar som ska göra processen för lagföring snabbare och mer effektiv.

Foto Mostphoto

Huvudförhandling i spionerimål inleds

Den 25 november inleddes huvudförhandlingen i Stockholms tingsrätt i målet där två män har åtalats för bland annat grovt spioneri.

Foto Borislav Marinic Marinic

Ny handläggning av garantipension

Efter en tidigare EU-dom tvingades Pensions-myndigheten förändra sitt sätt att handlägga garantipension för pensionärer som bor i Sverige och har pension från ett annat EU/EES-land. Inspektionen för Socialförsökringen har nu granskat Pensionsmyndighetens handläggning.

Åtal väckt i stort narkotikaärende

Åtal har väckts i Borås tingsrätt mot sex personer misstänkta för bland annat grovt narkotikabrott i ett kokainförsäljningsärende.

Ny delägare i Bokwall Rislund

Bokwall Rislund har valt in advokat Omar El Khatib som ny delägare från och med den 1 januari 2023.

Ny upplaga av bok om ansvarsfrihet

Nu släpps en ny upplaga av boken Ansvarsfrihet, som behandlar ett antal frågor rörande ansvarsfrihet i aktiebolag, av advokat Carl Svernlöv.

Välbesökt Kontaktdag

I förra veckan ägde årets stora arbetsmarknads-mässa för Uppsalas juriststudenter och lantmäteristudenter med juridisk inriktning rum på Uppsala Konsert & Kongress.

Huvudförhandling måste tas om

Södertörns tingsrätt har beslutat att huvudförhandlingen, som bland annat rör åtal mot nio män för försök till mord och förberedelse till mord, ska tas om.

Foto Micheal Erhardsson

Riksdagen beslutar om grundlagsändringar

Riksdagen har beslutat om ändringar i tryckfrihetsförordningen och yttrandefrihetsgrundlagen samt utökat möjligheterna att begränsa föreningsfriheten.

Vägledning om nya kränkningsnivåer

De nya reglerna på skadeståndsområdet, som började gälla den 1 juli 2022, ska ge brottsoffer betydligt mer i kränkningsersättning. Hittills finns få avgöranden från domstolarna, men enligt Brottsoffermyndighetens ska brottsutsatta i princip få dubbelt så höga ersättningar för kränkning efter halvårsskiftet.

Norburg & Scherp utser ny partner

Norburg & Scherp Advokatbyrå har utsett advokat Helena Selander till partner per den 1 januari 2023.

Ny digital plattform för skiljeförfaranden

Genom en ny digital plattform, ”ICC Case Connect”, vill nu ICC:s Skiljedomstol effektivisera hanteringen av skiljeförfaranden. Plattformen utgör ett centraliserat dokumentlagrings- och delningssystem där alla parter interagerar i en gemensam kommunikationskanal.

Foto Serge

Om skattereduktion för solcellsinstallation

Förstärkt skattereduktion för installation av solceller samt fallgropar i samband med årsskiften. Det skriver advokaterna Justus Pettersson och Johannes Wårdman, Wistrand, om i en debattartikel.

IMY inleder granskning av lärplattform

Efter att ha tagit emot ett 60-tal anmälningar om personuppgiftincidenter från skolor och kommuner har Integritetsskyddsmyndigheten nu inlett en granskning av lärplattformen Vklass.

Foto feferoni

Straffrättsprojekt får miljonanslag

Ett projekt vid Uppsala universitet, som handlar om bevisning i brottmål, har beviljats ett forskningsanslag med 18 miljoner kronor.

Bättre lagföring av arbetsmiljöbrott

Antalet arbetsgivare och företag som lagförs för arbetsmiljöbrott har ökat de senaste åren, visar siffror från Arbetsmiljöverket, Polisen och Åklagarmyndigheten.

Foto Hans Christiansson

Förundersökning om mutbrott läggs ned

Åklagaren har beslutat att lägga ner förundersökningen mot flera tidigare anställda inom Ericsson.

Jag vill ha daglig bevakning av juridiska
nyheter från InfoTorg Juridik.
 
E-post: 
 
 
 
OBS! Om du loggar in kan du lägga upp ett
personligt urval för ditt Nyhetsbrev.
 
Logga in och lägg upp ett Nyhetsbrev.




 
» Logga in automatiskt